El lado fiscal de la venta inmobiliaria
Al vender un inmueble, no todo el dinero que recibes va a tu bolsillo. Existen obligaciones tributarias que, de no cumplirse, pueden bloquear la venta en notaría o generar multas con la SUNAT. Aquí te detallamos los impuestos clave.
1. Impuesto a la Renta (Paga el VENDEDOR)
Este es el principal impuesto que te afecta. Grava la Ganancia de Capital, es decir, la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta.
¿Cuánto se paga?
La tasa efectiva es del 5% sobre la ganancia bruta.
Fórmula: (Precio de Venta - Costo Computable Actualizado) x 5% = Impuesto a Pagar.
¿Qué es el Costo Computable Actualizado?
No es solo lo que pagaste hace años. Debes actualizar ese valor usando el Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF mensualmente. Esto ajusta el valor por inflación, reduciendo tu ganancia 'artificial' y, por ende, el impuesto.
Exoneraciones: ¿Cuándo NO pagas Impuesto a la Renta?
- Casa Habitación Única: Si el inmueble ha sido tu vivienda por al menos 2 años y no tienes otra propiedad destinada a vivienda en el Perú.
- Adquisición antes del 2004: Si compraste el inmueble antes del 1 de enero de 2004, estás exonerado del pago, sin importar si tienes más propiedades.
- Precio de venta menor al costo: Si vendes a pérdida (o al mismo precio actualizado), no hay ganancia, por lo tanto, no hay impuesto.
2. Impuesto de Alcabala (Paga el COMPRADOR)
Aunque no lo pagas tú, es vital verificar que el comprador lo abone para elevar la escritura.
- Tasa: 3% del valor de venta (o autoevalúo, el mayor).
- Tramo inafecto: Las primeras 10 UIT (Unidades Impositivas Tributarias) están inafectas.
- Excepción: La venta de inmuebles de 'Primera Venta' (directo de constructora) no paga Alcabala.
3. Impuesto Predial y Arbitrios (Municipal)
Para que el notario eleve la escritura, debes presentar la constancia de No Adeudo.
- Predial: Debes haber pagado todo el año en curso completo, incluso si vendes en enero. El vendedor asume el predial de todo el año fiscal.
- Arbitrios: Se pagan hasta el mes en que se realiza la transferencia.
Pasos para declarar y pagar
- Calcula el impuesto con tu contador o agente inmobiliario.
- Genera el pago en SUNAT (normalmente mediante el formulario virtual 1665 o pago directo en bancos).
- Lleva el comprobante de pago al Notario. Sin esto, no se firma la Escritura Pública.
Recomendación Final
Guarda todos los comprobantes de mejoras estructurales que hayas hecho a la propiedad (con facturas). En algunos casos, estas pueden sumarse al costo computable para reducir el impuesto a la renta futuro.